回顧2024年，全球局勢的不穩(wěn)定性及高利率周期，使得營商環(huán)境艱難，企業(yè)的投資取向保守，加上「宅經(jīng)濟(jì)」興起，也導(dǎo)致香港的寫字樓市場須面對(duì)格局轉(zhuǎn)型，預(yù)期2025年仍處於轉(zhuǎn)型探索階段，如何適應(yīng)市場，勢成租賃資產(chǎn)組合的表現(xiàn)關(guān)鍵。

　　宏觀上，儘管美聯(lián)儲(chǔ)去年連續(xù)3次降息，香港金管局亦有跟隨步伐，隨著融資成本減少，理應(yīng)為營商市場帶來利好，惟隨著美國新執(zhí)政班子即將上任，其對(duì)全國貿(mào)易，以及對(duì)內(nèi)地及香港的保守政治取態(tài)，也成為眾多經(jīng)營者的關(guān)注點(diǎn)，一旦其實(shí)施較為激進(jìn)的「保護(hù)主義」政策，不少專業(yè)分析均指出有機(jī)會(huì)帶動(dòng)美國進(jìn)入新一輪的通漲潮，也令利率走向徒增變數(shù)。

　　租戶選址 偏好核心區(qū)邊緣

　　故此，一般商業(yè)經(jīng)營者預(yù)期在2025年，仍然會(huì)抱持觀望和保守態(tài)度於企業(yè)發(fā)展，同時(shí)貫徹於其辦公室的租賃策略上。事實(shí)上，租金是企業(yè)落戶的首要考慮，去年的市場租賃活動(dòng)以小型交易為主，67%的新甲級(jí)寫字樓租賃交易的面積不足4000方呎。

　　據(jù)高力早前發(fā)布的《租戶傾向調(diào)查報(bào)告2024》中可見，跨境保險(xiǎn)及相關(guān)的專業(yè)服務(wù)行業(yè)，成為最大的租賃來源，而主要租賃目的，則以分行開設(shè)為主，而隨著地緣局勢的新格局，加上內(nèi)地和香港融合的趨勢逐漸深入，可預(yù)期租戶群主要為內(nèi)地企業(yè)；同時(shí)間，為進(jìn)一步省卻開立辦公室的前置成本及維護(hù)費(fèi)用，租戶更傾向於有基本裝修及樓齡較新的大廈進(jìn)駐，選址則集中於核心區(qū)邊緣地區(qū)，例如金鐘、上環(huán)、灣仔等。

　　去年截至年底，香港整體甲級(jí)寫字樓空置率為16.8%，總空置面積近1390萬方呎（淨(jìng)樓面面積），而本年寫字樓新增供應(yīng)將有350萬方呎，使空置率再度上行的挑戰(zhàn)，雖然去年10月發(fā)表的施政報(bào)告提到，落實(shí)優(yōu)化遷冊制度，透過簡化申請流程，加大力度吸引海內(nèi)外重點(diǎn)企業(yè)在香港設(shè)立總部或分部業(yè)務(wù)，也著手研究把空置商廈改劃用途，作學(xué)生宿舍的標(biāo)準(zhǔn)化流程，惟措施均較利好於紓緩中長遠(yuǎn)的空置率。

　　為應(yīng)對(duì)目前市況，建議租賃資產(chǎn)組合的管理者與專業(yè)諮詢?nèi)藛T，及早就市場趨勢，制訂相應(yīng)的策略，包括租務(wù)條款、價(jià)錢、續(xù)約洽談，以至到物業(yè)翻新的項(xiàng)目管理上，作適當(dāng)?shù)牟渴?，?yīng)對(duì)市場挑戰(zhàn)。

（作者為高力商業(yè)物業(yè)服務(wù)副董事）